El origen

¡Cuántos casos de esta naturaleza se dan a diario en las comunidades de vecinos! Una fachada que filtra, un piso con problemas de condensación, un bajo con humedad por capilaridad… y todo el mundo escurriendo el bulto y pasando la patata caliente al siguiente en discordia.

Pero… ¿de quién es realmente la responsabilidad? ¿Le compete al constructor por tratarse de un defecto de ejecución? ¿Le compete al promotor por entregar en venta un piso defectuoso? ¿Le compete al propietario por ser el dueño de la propiedad dañada? ¿Tal vez a la comunidad de vecinos ejerciendo el principio de responsabilidad subsidiaria?

El problema acaba padeciéndolo el usuario que, mientras se depuran las responsabilidades entre las partes implicadas, ve pasar el tiempo ante sus ojos aguardando impotente una solución que no llega.

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Precedentes

Estamos ante una disyuntiva legal sobre la que se han vertido ríos de tinta y de la que nadie parece saber a ciencia cierta a quién corresponde la responsabilidad legal. En la jurisprudencia española encontramos sentencias judiciales en ambos sentidos. Buceando entre los archivos, encontrarás incluso casos que resultan disparatados a los ojos de cualquiera de nosotros.

Salvando los criterios que haya podido unificar el Tribunal Supremo, cada Audiencia Provincial en España tiene su propia jurisprudencia.  Es por ello, que si no nos queda más remedio que ir a juicio, va a depender mucho del trabajo de investigación de nuestro abogado el poder defender la causa con solvencia. Jamás podrán ofertarnos garantía de éxito, ahora bien, si trabajas con gente que sabe lo que hace, verás que te harán seguir más o menos el siguiente proceso:

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El proceso

El proceso para concluir la asignación de responsabilidades debería seguir 3 pasos:

  1. Inspección de la humedad y determinación de su origen.

Será imprescindible efectuar un análisis de la naturaleza de la humedad, preferiblemente llevado a cabo por expertos, para dilucidar cuál es el origen del problema. Un diagnóstico erróneo supondría el fracaso en cualquier toma de decisiones posterior, que conllevaría un desembolso económico mal justificado y que no resolvería el problema.

  1. Elaboración de un informe técnico.

El objetivo es contar con un documento validado por especialistas, que determine la causa inequívoca del problema y plantee un abanico de soluciones a esta causa. Cada solución deberá precisar de qué modo pretende atajar el origen de la humedad, qué garantías ofrece de cara a la consecución de este objetivo y qué inversión económica requiere para su implantación.

  1. Mediación entre las partes.

Con el informe técnico sobre la mesa, la responsabilidad queda orientada inequívocamente a una (o excepcionalmente varias) de las partes, por lo que ya sólo restará tratar de alcanzar un acuerdo lo menos perjudicial posible para los implicados.

En el caso de las comunidades de vecinos, la experiencia nos dice a todos que cuantas más personas pretendan hacer valer su voto, más largo y complicado será el proceso de negociación, pudiendo incluso no fructificar en un acuerdo y siendo preciso llegar a los tribunales.

Debemos tener en cuenta, que el daño colateral más grave de estos desacuerdos radica en el tiempo que transcurra hasta la toma de una resolución, pues durante este tiempo la causa de la humedad suele agravarse y puede que para cuando se haya tomado una resolución en firme, la solución propuesta en el análisis anterior resulte insuficiente. ¿Consecuencias? Una derrama mayor a la que se pretendió evitar: la peor de las pesadillas para cualquier comunidad de vecinos conflictiva.

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Las trabas

¿Cuáles son las trabas que nos solemos encontrar durante el proceso anterior? Pues, sin lugar a dudas: las compañías aseguradoras. Las aseguradoras siempre van a mirar por sus intereses y su prioridad es hacer cuadrar sus números. Resolver el conflicto es una cuestión prioritaria sólo para los afectados, pero normalmente secundaria para las aseguradoras.

Lo más normal es que el vecino afectado tenga contratado un seguro de hogar con su propia compañía aseguradora, y esta compañía tiende a culpar por decreto a la comunidad. Del mismo modo, por el lado opuesto, el seguro de la comunidad va a exigir responsabilidades al seguro de la vivienda y, entre ambos, dilatarán el proceso pasándose la pelota de tejado en tejado, tratando de eludir responsabilidades (lo que realmente les interesa). Las aseguradoras, cualquiera que sea su postura en el conflicto (exigente o exigida), tienen por sistema rechazar cualquier tipo de responsabilidad sin entrar a valorar su naturaleza ni sus consecuencias sobre la familia afectada (lo que realmente te interesa a ti).

Esta descripción, que puede parecer una exageración o una generalización, es en realidad el pan nuestro de cada día. Esto es lo que hace necesario que el afectado esté respaldado por un equipo de técnicos y abogados que puedan determinar las causas, soluciones y responsabilidades concretas, además de lidiar con peritos y abogados de las compañías aseguradoras. Normalmente, el afectado ya tiene suficiente jaleo tratando de mediar con el resto de vecinos que conforman la comunidad, por lo que otorgar autoridad a los especialistas no sólo agiliza los plazos, sino que suele ser muy útil para llegar a acuerdos entre las partes sin necesidad de que se crispen los ánimos, evitando situaciones incómodas con tus vecinos.

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Conclusión

La conclusión es que no existe una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades. Siempre dependerá, en primera instancia, de la naturaleza de la humedad, cuyo origen debe determinarse de manera fehaciente por un especialista, para evitar males mayores.

En segunda instancia, dependerá de la buena voluntad entre las partes para llegar a un acuerdo. Los procesos que se dilatan en el tiempo suelen acarrear un sobrecoste para todos los implicados en concepto de juicios y agravamiento de la humedad, por no haberse atajado en el momento en que se detectó.

Finalmente, en tercera instancia, dependerá de la habilidad y competencia de nuestros abogados en caso de que no haya acuerdo y nos veamos obligados a iniciar un proceso judicial.

Para que pueda servir de orientación, la experiencia que tenemos desde Hume Ingeniería nos dice que en un altísimo porcentaje de los casos, la responsabilidad recae sobre la comunidad de vecinos, bien sea respaldando al particular con la ley en la mano, o bien por  la determinación de la zona causante como “elemento común” (cubiertas, fachadas, patios, bombas de achique averiadas, jardines comunitarios, piscinas comunitarias sobre garajes, etc.).

En cualquier caso, si continúa usted leyendo estas líneas, le gustará saber que en Hume Ingeniería tenemos suscrito un convenio con un despacho de abogados especializado en este tipo de juicios que, en caso necesario, pondríamos a su disposición en calidad de asesores a coste cero.