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El origen
¡Cuántos casos de esta naturaleza se dan a diario en las comunidades de vecinos! Una fachada que filtra, un piso con problemas de condensación, un bajo con humedad por capilaridad… y todo el mundo escurriendo el bulto y pasando la patata caliente al siguiente en discordia.
Pero… ¿de quién es realmente la responsabilidad? ¿Le compete al constructor por tratarse de un defecto de ejecución? ¿Le compete al promotor por entregar en venta un piso defectuoso? ¿Le compete al propietario por ser el dueño de la propiedad dañada? ¿Tal vez a la comunidad de vecinos ejerciendo el principio de responsabilidad subsidiaria?
El problema acaba padeciéndolo el usuario que, mientras se depuran las responsabilidades entre las partes implicadas, ve pasar el tiempo ante sus ojos aguardando impotente una solución que no llega.
Precedentes
Estamos ante una disyuntiva legal sobre la que se han vertido ríos de tinta y de la que nadie parece saber a ciencia cierta a quién corresponde la responsabilidad legal. En la jurisprudencia española encontramos sentencias judiciales en ambos sentidos. Buceando entre los archivos, encontrarás incluso casos que resultan disparatados a los ojos de cualquiera de nosotros.
Salvando los criterios que haya podido unificar el Tribunal Supremo, cada Audiencia Provincial en España tiene su propia jurisprudencia. Es por ello, que si no nos queda más remedio que ir a juicio, va a depender mucho del trabajo de investigación de nuestro abogado el poder defender la causa con solvencia. Jamás podrán ofertarnos garantía de éxito, ahora bien, si trabajas con gente que sabe lo que hace, verás que te harán seguir más o menos el siguiente proceso:
El proceso
El proceso para concluir la asignación de responsabilidades debería seguir 3 pasos:
- Inspección de la humedad y determinación de su origen.
Será imprescindible efectuar un análisis de la naturaleza de la humedad, preferiblemente llevado a cabo por expertos, para dilucidar cuál es el origen del problema. Un diagnóstico erróneo supondría el fracaso en cualquier toma de decisiones posterior, que conllevaría un desembolso económico mal justificado y que no resolvería el problema.
- Elaboración de un informe técnico.
El objetivo es contar con un documento validado por especialistas, que determine la causa inequívoca del problema y plantee un abanico de soluciones a esta causa. Cada solución deberá precisar de qué modo pretende atajar el origen de la humedad, qué garantías ofrece de cara a la consecución de este objetivo y qué inversión económica requiere para su implantación.
- Mediación entre las partes.
Con el informe técnico sobre la mesa, la responsabilidad queda orientada inequívocamente a una (o excepcionalmente varias) de las partes, por lo que ya sólo restará tratar de alcanzar un acuerdo lo menos perjudicial posible para los implicados.
En el caso de las comunidades de vecinos, la experiencia nos dice a todos que cuantas más personas pretendan hacer valer su voto, más largo y complicado será el proceso de negociación, pudiendo incluso no fructificar en un acuerdo y siendo preciso llegar a los tribunales.
Debemos tener en cuenta, que el daño colateral más grave de estos desacuerdos radica en el tiempo que transcurra hasta la toma de una resolución, pues durante este tiempo la causa de la humedad suele agravarse y puede que para cuando se haya tomado una resolución en firme, la solución propuesta en el análisis anterior resulte insuficiente. ¿Consecuencias? Una derrama mayor a la que se pretendió evitar: la peor de las pesadillas para cualquier comunidad de vecinos conflictiva.
Las trabas
¿Cuáles son las trabas que nos solemos encontrar durante el proceso anterior? Pues, sin lugar a dudas: las compañías aseguradoras. Las aseguradoras siempre van a mirar por sus intereses y su prioridad es hacer cuadrar sus números. Resolver el conflicto es una cuestión prioritaria sólo para los afectados, pero normalmente secundaria para las aseguradoras.
Lo más normal es que el vecino afectado tenga contratado un seguro de hogar con su propia compañía aseguradora, y esta compañía tiende a culpar por decreto a la comunidad. Del mismo modo, por el lado opuesto, el seguro de la comunidad va a exigir responsabilidades al seguro de la vivienda y, entre ambos, dilatarán el proceso pasándose la pelota de tejado en tejado, tratando de eludir responsabilidades (lo que realmente les interesa). Las aseguradoras, cualquiera que sea su postura en el conflicto (exigente o exigida), tienen por sistema rechazar cualquier tipo de responsabilidad sin entrar a valorar su naturaleza ni sus consecuencias sobre la familia afectada (lo que realmente te interesa a ti).
Esta descripción, que puede parecer una exageración o una generalización, es en realidad el pan nuestro de cada día. Esto es lo que hace necesario que el afectado esté respaldado por un equipo de técnicos y abogados que puedan determinar las causas, soluciones y responsabilidades concretas, además de lidiar con peritos y abogados de las compañías aseguradoras. Normalmente, el afectado ya tiene suficiente jaleo tratando de mediar con el resto de vecinos que conforman la comunidad, por lo que otorgar autoridad a los especialistas no sólo agiliza los plazos, sino que suele ser muy útil para llegar a acuerdos entre las partes sin necesidad de que se crispen los ánimos, evitando situaciones incómodas con tus vecinos.
Conclusión
La conclusión es que no existe una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades. Siempre dependerá, en primera instancia, de la naturaleza de la humedad, cuyo origen debe determinarse de manera fehaciente por un especialista, para evitar males mayores.
En segunda instancia, dependerá de la buena voluntad entre las partes para llegar a un acuerdo. Los procesos que se dilatan en el tiempo suelen acarrear un sobrecoste para todos los implicados en concepto de juicios y agravamiento de la humedad, por no haberse atajado en el momento en que se detectó.
Finalmente, en tercera instancia, dependerá de la habilidad y competencia de nuestros abogados en caso de que no haya acuerdo y nos veamos obligados a iniciar un proceso judicial.
Para que pueda servir de orientación, la experiencia que tenemos desde Hume Ingeniería nos dice que en un altísimo porcentaje de los casos, la responsabilidad recae sobre la comunidad de vecinos, bien sea respaldando al particular con la ley en la mano, o bien por la determinación de la zona causante como “elemento común” (cubiertas, fachadas, patios, bombas de achique averiadas, jardines comunitarios, piscinas comunitarias sobre garajes, etc.).
En cualquier caso, si continúa usted leyendo estas líneas y tiene cualquier disyuntiva relacionada con humedades, en Hume Ingeniería quedamos a su entera disposición pasa brindarle asesoramiento en la medida en que tengamos oportunidad.
Luis Rodriguez de Bodas dice
La consulta la hago como Vicepresidente de la Comunidad de vecinos.
Un vecino propietario del cuarto piso (útimo piso) tiene manchas en los techos de distintas habitaciones de su casa, y tanto el seguro de su vivienda como el de la Comunidad de vecinos han determinado que no es por filtración sino por condensaciones. Mi pregunta es ¿a quien corresponde el arreglo? al propio vecino o a la Comunidad
Hume Ingeniería dice
Buenos días,
Desde luego, no existe una respuesta tajante e inequívoca a la situación que nos plantea, sino que dependerá de distintos condicionantes. Para poder contestarle razonadamente seguiremos el protocolo de actuación que se recomienda en este artículo:
En primer lugar deberíamos inspeccionar el problema in situ y determinar con acierto el origen de la humedad. Siendo humedad por condensación en distintos techos de una vivienda en última planta, todo apunta a un deficiente aislamiento térmico de los techos. Esta causa sería imputable al constructor y/ó al proyectista, dependiendo de la solución que recoja el proyecto de ejecución y de si el aislamiento real se corresponde con el proyectado. En este caso habría que referirse a la antigüedad del inmueble, pues dentro del periodo de tres años de responsabilidad por vicio funcional, la responsabilidad podría orientarse hacia constructor y proyectista. No obstante, vencidos los tres años ambos quedan exentos de responsabilidad y al no tratarse de un problema estructural no aplica la garantía decenal. Es entonces cuando la responsabilidad sería imputable a la comunidad de vecinos, por lo que se recomendaría profundizar en la cobertura y vigencia de los posibles seguros, para determinar si esta causa se encuentra recogida en alguno de ellos.
Durante la inspección debería contrastarse que la condensación no se produzca en puntos distintos al techo, pues esto significaría que la causa es distinta a sus aislamientos, así que ya estaríamos en una tesitura diferente a la de la hipótesis anterior. Dependiendo de lo que nos encontremos, podríamos concluir que existan defectos de aislamiento también en otros puntos de la construcción (por ejemplo puentes térmicos en huecos, frentes de forjado o pilares) por lo que el origen de la humedad sería otro, también de responsabilidad comunitaria.
En una tercera hipótesis, también podría darse el caso de que la condensación se produzca por los hábitos de vida de los ocupantes de la vivienda, normalmente por una insuficiente ventilación. Existen múltiples factores que inciden en la condensación en una vivienda, y dentro de los hábitos de vida son innumerables los quehaceres diarios que incorporan importantes cantidades de vapor de agua al ambiente. Si los usuarios no renuevan el aire interior con la suficiente frecuencia, generarían condensaciones a causa de una insuficiente ventilación. En este caso, la responsabilidad recaería sobre el propietario y, dependiendo de las particularidades de cada caso, se podrían proponer soluciones conceptualmente distintas para su subsanación.
En resumen, nuestra opinión profesional dependerá en gran medida de los condicionantes que se deriven de la inspección de cada caso (paso 1 del artículo) y que se recomienda hacer constar por escrito en un informe técnico (paso 2 del artículo) para, con el estudio específico en la mano, orientar la responsabilidad hacia la parte responsable sin tener que llegar a un juicio (paso 3 del artículo). La responsabilidad como tal es algo que debe dictaminar el órgano judicial y por desgracia, la realidad es que existen precedentes en ambos sentidos, los que amparan al propietario del piso y los que hacen lo propio con la comunidad. Lo ideal sería realizar el estudio específico de su caso y orientar la responsabilidad hacia una de las partes para , seguidamente, tratar de llegar a un acuerdo por las buenas sin tener que mediar un juicio.
juanjo dice
Humedades por capilaridad. Vivimos en un bajo que tiene humedades por capilaridad. Debajo del piso tenemos la poceria y en el piso sta la arqueta. Avisamos al seguro de la comunidad de vecinos y se paso un fontanero el cual dijo q las manchas estan secas, claro estan secas porque es verano pero en invierno se humedecen y se agrieta. Imagino que sera porque esta mal aislado. Segun he leido corresponde a la comunidad hacerse cargo. Mañana ire al ayuntamiento a informarme. Mi pregunta es quien se hace cargo. Un saludo
Hume Ingeniería dice
Buenos días Juanjo,
En este caso, en primer lugar corresponderá verificar la existencia de humedades (presentes o pasadas), pues de lo contrario no existirá obligatoriedad, cualquiera que sea el responsable, de tomar medidas al respecto. Una vez contrastada la existencia de humedades se debe determinar el origen, que puede ser uno o varios. En el caso de que existan humedades por capilaridad y la causa radique exclusivamente en un defecto de la arqueta (bien por rotura o bien por incorrecto dimensionado), el responsable tanto de subsanar el problema como de reparar los daños será el propietario de la arqueta. Llegados a este punto, corresponderá dilucidar si la arqueta en cuestión es propiedad de la Comunidad de Propietarios o del Ayuntamiento (en caso de pertenecer a la red municipal de saneamiento).
Como ve, la respuesta está condicionada por múltiples variable, por lo que se recomienda seguir el procedimiento descrito en este artículo y documentar perfectamente cada uno de los pasos que se siguen. En última instancia, será un juez el que asigne responsabilidades por lo que, en nuestra opinión profesional, debemos facilitarle el camino mediante pruebas concluyentes que minimicen el riesgo de interpretaciones.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
javier dice
En relación con su articulo quisiera saber su opinión sobre nuestro caso donde somos una comunidad de un edificio de 34 años construido con fachadas y balcones de ladrillo cara vista. Tenemos seguro comunitario RC. Los balcones abiertos a media altura constan de barandilla metálica sobre piedra prefabricada vierteaguas. Los balcones constan en escrituras de propiedad como superficie útil de la vivienda lo cual incrementa coste en seguros de vivienda. Asimismo, en acuerdo comunitario de hace 16 años consta en Acta que la reparación de los balcones la realizarían los propietarios. También hemos reparado algunos vecinos nuestros tubos desagüe podrido, barandillas y cambiado piedras vierteaguas y sellado o reparado suelo del balcón cuando se ha visto necesario.
Pero hay vecinos que no han intervenido en sus balcones y con el tiempo han ido filtrando agua al techo del vecino inferior, no haciendo mantenimiento ni caso al vecino inferior que le reclama. Lo cual ha derivado este día que se cayera revoco techos de un balcón en el interior del balcón inferior y algún cascote de ladrillo sobre la calle. Teniendo que intervenir los bomberos por alguna llamada anónima y quitaron la fila inferior de ladrillos del balcón causante. La vecina que tiene la vivienda vacía y causante alega junto con su seguro que el problema es de fachada y es responsabilidad comunitaria.
Me gustaría su consejo y saber en este caso quien tiene que abonar los gastos de la intervención de bomberos.
Hume Ingeniería dice
Buenos días Javier,
Sin duda es un caso peliagudo. En nuestra opinión, al encontrarse los balcones en el plano de fachada estamos hablando de un elemento comunitario, por lo que correspondería a la Comunidad cualquier actuación preventiva y correctiva sobre ellos. Aunque exista un acuerdo legal en junta en que se manifiesta que, conocedores de lo anterior, todos acuerdan que las reparaciones correrán a cuenta de los respectivos usuarios, entendemos que rara vez prevalece el acuerdo particular sobre la disposición general.
Como ve, al igual que se señala en este artículo, todo es opinable y defendible, y sólo un juez en última instancia tendrá potestad para determinar responsabilidades. Por tanto, nuestro mejor consejo es que consulten a un abogado de su entorno que, atendiendo a la división horizontal del inmueble y con probadas competencias en jurisprudencia, pueda asesorarles con mayor conocimiento de causa.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
ISIDRO BALBINO RODRIGUEZ PUENTE dice
¿Los daños producidos por filtraciones de agua de una terraza comunitaria sobre una vivienda pueden ser reclamados al seguro hogar contratado por cada vecino de la Comunidad en el caso de que ésta no tenga contratado dicho seguro?
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes Isidro,
En nuestra opinión, el seguro particular de un vecino difícilmente se hará cargo de los daños ocasionados por un elemento comunitario. No obstante, como la negativa ya la tienen, les recomendamos que hagan la consulta a la propia Compañía, a ver si la cobertura de alguna de las cláusulas recoge esta circunstancia.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Alfredo dice
Buenas tardes, en un edificio de 6 años de antigüedad la responsabilidad de las filtraciones de una terraza al ático podrían recaer en el seguro decenal?
Hume Ingeniería dice
Buenos días Alfredo,
En realidad, el seguro decenal cubre únicamente defectos o colapsos de elementos estructurales, por lo que una terraza quedaría eximida en la anterior clasificación.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Eliseo dice
Soy presidente de una comunidad de vecinos y tenía una consulta. Es un edificio de 3 plantas con un piso por planta y encima una azotea comunitaria. Nunca había habido filtraciones de agua en el tercer piso, pero hace dos años lo compro una chica y empezó ha reformarlo con un familiar. Ahora dice que tiene filtraciones de agua y humedad y reclama a la comunidad, pero sabemos que ha tirado paredes del piso. Que debemos hacer? Creemos que esas filtraciones vienen debidas a su obra y ella exige que lo arregle la comunidad por que es debido a la azotea. Esto es un edificio bastante antiguo, pero como dije el propietario anterior nunca tuvo las filtraciones
Hume Ingeniería dice
Buenos días Eliseo,
Atendiendo a su descripción, nuestro mejor consejo sería que encarguen la elaboración de un informe pericial, en el que se determine con exactitud la causa de las filtraciones y su localización. Dependiendo de esto, se podrá establecer una relación entre las actuales filtraciones y la incidencia que haya podido tener en su aparición las obras previas en el tercer piso. El abanico de posibilidades es muy amplio, pues la obra del tercero pudo incurrir en malas praxis que influyan en deficiencias sobre la terraza superior o, por el contrario, ajustarse a la normalidad y ser totalmente independientes del estado de la azotea. Sin tener acceso al inmueble difícilmente podríamos profundizar en el asunto.
Quedando a su entera disposición, reciba un cordial saludo.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Maria Luisa dice
Es excelente este blog! Vivo en Argentina, conocen uds. algun sitio parecido o similar a este para consultar en Argentina Santa fe capital.
Felicitaqciones por todo lo comentado y escrito. Saludos!
Hume Ingeniería dice
Muchas gracias por sus palabras, María Luisa.
Sintiéndolo mucho, no sabríamos recomendarle a ningún profesional en Argentina. Si lo desea, puede contactarnos por e-mail, y trataremos de asesorarle en la medida que podamos hacernos una idea de su caso.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Gloria Veiga dice
Buenos días ,
Si un Vecino tiene humedades y el seguro de la comunidad determina que el origen es del Piso de arriba..se puede obligar al propietario de ese Piso a hacer obra en su domicilio para subsanar el problema?
Un saludo!
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes Gloria,
En efecto, el daño debe ser subsanado siempre que esté causando perjuicio a un tercero. En estos casos lo habitual es que el propio seguro de la Comunidad sea quien formule la demanda contra el vecino en cuestión. Seguidamente, este vecino deberá concretar con su seguro particular si alguna de sus coberturas cubre la causa que origina la humedad, de lo contrario, no le quedará más remedio que hacer frente a los costes de la reparación con su bolsillo.
Si desea profundizar en la naturaleza de su caso concreto, no dude en contactarnos vía e-mail.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Jacinto Rodríguez Perera dice
Buenos días; tengo un ático en un edificio y tengo humedades en el techo y paredes del dormitorio. Mi piso está bien ventilado, todas las habitaciones tienen ventanas al exterior, he dado parte al seguro de la comunidad que probablemente me dirán que la cobertura de la póliza no cubre esos daños. ¿Sería la comunidad quien tendría que solucionarme el problema?
Saludos.
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes D. Jacinto,
Primeramente cabría determinar cuál es la causa de las humedades.
Cuando las humedades tengan origen exclusivo en un elemento común, la reparación deberá ser costeada por la Comunidad de Propietarios (excluyendo el caso de mantenimientos deficientes por un usuario). En cambio, cuando las humedades sean imputables a causas ajenas a elementos comunes, normalmente la reparación debe correr a cargo del propietario de la vivienda afectada.
Si lo desea, le invitamos a contactarnos para profundizar en las particularidades de su caso.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Carmen Graciela dice
Segun vengo leyendo un problema de humedades por falta o mal aislamiento de la fachada los seguros no cubririan esta contingencia. y la comunidad tendria que pagar por los daños causados al piso(humedades) y reparar el aislamiento. La constructora tiene algunan responsabilidad? en cuanto tiempo se extingue la posibilidad de reclamar al constructor. Y para el caso de los seguros. que cobertura deberiamos contratar para que cubra esta contingencia. Gracias.
Hume Ingeniería dice
Buenos días Carmen,
Todas esas preguntas abarcan una casuística muy amplia. Por eso el año pasado publicamos una serie de varios artículos que dan respuesta a todas estas cuestiones. En el último párrafo de nuestro artículo ¿Mi seguro cubre un problema de humedad? encontrarás enlace a todas las lecturas relacionadas con los distintos seguros: seguro de hogar, seguro de la Comunidad, responsabilidad de la constructora y del promotor…
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Sol dice
Tengo un sótano en una comunidad de vecinos, siempre hubo humedad, pero recientemente mana agua de la pared, en cantidad suficiente para llenar el suelo de la habitación de agua, proteste a la comunidad y al ayuntamiento, pero nadie tiene la culpa, al final dicen que es por capilaridad, a quien le corresponde la solución, según he leído esto puede afectar a la estructura del edificio y no se que hacer, pues creo que drenar el agua, con una tubería perforada no quitará el problema
Hume Ingeniería dice
Buenos días Sol,
Para poder ser exactos en nuestra valoración, sería necesario tener ocasión de hacer una valoración in situ, no obstante, atendiendo a su descripción nuestra impresión es la siguiente:
En un sótano cuyas paredes dejan entrar tanta agua como para inundar la estancia es improbable que la causa sea una humedad por capilaridad, muy probablemente se trate de humedades por filtración desde la cara exterior de los muros. En estos casos, la causa normalmente tiende a ser una deficiente o ausente impermeabilización del edificio respecto al terreno, lo cual sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. La solución podría ser una impermeabilización exterior o interior, según el caso, pudiendo añadir puntos de drenaje dependiendo de la presión que soporte el muro.
Tal y como exponemos en el artículo, ante desavenencias con la Comunidad la mejor herramienta será un peritaje que determine la causa de los daños y, consecuentemente, arroje luz sobre la responsabilidad legal. Con este peritaje, las posibilidades de llegar a un acuerdo aumentan pues las partes tienen por primera vez conocimiento real de a quién corresponde la reparación. Aún así, en caso de que la reparación siga sin producirse, habría que recurrir a un servicio jurídico que, apoyado en el peritaje, tomará las medidas oportunas en los plazos correspondientes para que sea el Juzgado el que decida.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Sonia dice
Soy presidenta de mi comunidad, la vecina del bajo tiene humedades y en un 1er lugar el seguro de la comunidad se hizo cargo y a su vez el Ayuntamiento reparó toda la acera por donde entraba el agua, ella sigue diciendo que tiene humedad y que el piso tiene ca pilaridad, como podemos saber si esto es cierto y quien debería hacerse cargo? Un saludo gracias
Hume Ingeniería dice
Buenos días Sonia,
En nuestra opinión, lo ideal sería contar con un informe técnico por cuenta de un profesional que dictamine la existencia o no de humedades y, en su caso, la causa, magnitud y posibles actuaciones de reparación. La responsabilidad del arreglo dependerá de la causa que origine la humedad, pudiendo tener origen en elementos comunes de la edificación, en elementos particulares del propietario del bajo, o en elementos pertenecientes a terceros ajenos al propio edificio.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Tamara dice
Vivo en u primero con con una terraza en propiedad según las escrituras.El vecino de abajo me ha indicado que tiene humedades en la habitación que está justo debajo de mi terraza. Mi seguro de hogar indica que no cubre dicha terraza( se entiende que aunque es particular forma parte de la estructura del edificio ya que la parte de abajo de la terraza se corresponde con la habitación del vecino de abajo). Tendría que abonar yo el arreglo personalmente o debería hacerse cargo el seguro de la comunidad de vecinos?
Hume Ingeniería dice
Buenos días Tamara,
En primer lugar, habría que verificar si la terraza es de propiedad comunitaria y uso privativo (pertenece a la Comunidad pero sólo usted tiene uso y disfrute), o bien es extensiva a la propiedad del piso primero, como parece que se desprende de su comentario. En este segundo caso y, suponiendo que se certifique que las humedades del vecino de abajo tienen causa en su terraza, sería usted como propietaria única del elemento que ocasiona daños la responsable de subsanarlos.
Estadísticamente, la mayoría de terrazas son de propiedad comunitaria y uso privativo. En este caso, la responsabilidad dependería de la causa que origine la humedad, pudiendo deberse a un deficiente mantenimiento (responsabilidad del vecino que tiene uso de la terraza), o a un defecto en el sellado o impermeabilización (responsabilidad de la Comunidad, como propietaria del elemento). En el siguiente enlace le remitimos a un artículo que ahonda en este aspecto ¿Quién debe pagar la reparación de una terraza en un edificio?
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Tamara dice
Mi duda es que siendo la terraza en propiedad, como indican las escrituas pero el problema es que que el edificio está pegado a la pared del edificio de al lado y de ahí parece partir la humedad y se va extendiendo a toda la terraza, podría llegar también a otros pisos de mi mismo edificio. Se entendería así que debe responsabilizarse la comunidad del problema de aislamiento entre nuestro edificio y el de al lado aunque la terraza de donde parte sea la mía?
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes Tamara,
En el caso que nos describe falta conocer la información más importante de todas y que condicionará cualquier respuesta: el origen de la humedad. Dependiendo de cuál sea el origen de la humedad podremos imputar la responsabilidad a una u otra parte.
En este caso, habría que determinar que se trata de una filtración (y no de otro tipo de humedad) y delimitar el punto/s de entrada de agua. Si la filtración tiene origen en la terraza de su exclusiva propiedad, la responsabilidad de subsanar el daño será suya. Si la filtración tiene origen en otro elemento, como la pared del edificio de al lado, la responsabilidad será de la Comunidad de Propietarios vecina.
Nuestro mejor consejo sería que contrate un peritaje que determine cuál es la causa y el origen de la humedad, pues sólo así podremos concretar posibles reparaciones y asignar responsabilidades.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Gina dice
Gina. Excelentes informaciones
Oscar dice
Buenos días
Tenemos en propiedad una vivienda piso bajo en una comunidad de vecinos.
Tenemos humedades por capaliridad y quería saber si este tipo de humedades correspondería a la comunidad de vecinos arreglarlo.
Muchas gracias
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes Óscar,
En nuestra opinión profesional, la mayoría de humedades por capilaridad tienen causa en la deficiente o ausente impermeabilización de los cimientos del edificio, que son un elemento de titularidad comunitaria, por lo que la responsabilidad legal de la reparación corresponderá al conjunto de la Comunidad de Propietarios.
En el siguiente artículo sobre peritajes de humedad por capilaridad encontrará más información.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
Gala dice
Buenas noches!
Muchísimas gracias por la información y, sobre todo, por contestar a las preguntas de los usuarios.
Tenemos un problema de fisuras en fachada principal. Con otoño que hemos tenido, ha filtrado agua a la pared exterior, y nos están saliendo manchas de humedad y, por consiguiente, también moho.
Está pendiente darle solución a las fisuras, pero es una derrama que entre 4 vecinos no podemos asumir todavía.
En este caso, el seguro de la Comunidad cubriría la reparación?
Aunque cubra la reparación interior de mi pared, entiendo que habría que subsanar las fisuras de fachada y que esto no entra en el seguro.
De nuevo, gracias por su tiempo.
Hume Ingeniería dice
Buenos días Gala,
Habría que conocer la cobertura contratada con el Seguro, pero en la inmensa mayoría de las veces el Seguro se hará cargo sólo de la rehabilitación estética interior, y siempre una vez que la Comunidad haya reparado la causa que ocasionaba los daños.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
David Fuente dice
Hola, soy el propietario de un piso en un edificio de 65años. Este año me están saliendo muchas humedades en las paredes de la fachada exterior que da al norte, la fachada no está en buenas condiciones pero no hay votos suficientes para arreglarla ( somos 8 vecinos: 2 pisos del banco, un moroso, una señora de 94 años, un piso vacio y 3 que queremos arreglar la fachada). ¿Qué tendríamos que hacer? Puedo arreglar por mi cuenta mi trozo de fachada ( aplicar producto impermeabilizante tipo pintura). Muchas gracias.
Hume Ingeniería dice
Buenas tardes David,
Actuar sobre una parte de la fachada no es posible a efectos legales, ya que estaría modificando las condiciones de un elemento de propiedad comunitaria sin el consentimiento de su titular (la Comunidad). Para poder reparar la fachada es necesario un acuerdo de la Comunidad de Propietarios y, en caso de que sea la causante de un problema de humedades y no se alcance acuerdo por la vía amistosa, deberá recurrirse a la vía judicial.
Confiando en que estas líneas hayan podido resultarle de utilidad, reciba un cordial saludo.
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.
pedro carmona barroso dice
hola buenas soy pedro. mi problemas es desde mi patio comunitario , me entra agua hacia mi vivienda y me gustaría saber si corresponde ala comunidad arreglarlo gracias
Hume Ingeniería dice
Buenos días Pedro,
Si se está produciendo una entrada de agua en tu vivienda a causa de un deficiente estado de un elemento comunitario (por ejemplo, la impermeabilización del patio), entonces sí, la Comunidad en calidad de propietaria del elemento deberá hacerse responsable.
Como excepción a lo anterior, están los casos en que el daño sea consecuencia de un mantenimiento deficiente e imputable sólo a alguno de los vecinos (por ejemplo, que se haya obturado el sumidero del patio comunitario, donde el único vecino que tenga uso y disfrute tendrá también la obligación de llevar a cabo este mantenimiento).
Atentamente,
El equipo de Hume Ingeniería.