¿Qué debe saber la Comunidad de Propietarios antes de reparar una terraza?

Reparación de cubiertas con problemas de humedad

A medida que la primavera va dando sus primeros coletazos, se nos presenta la oportunidad de rehabilitar nuestras terrazas aprovechando la previsible ausencia de lluvias. Las filtraciones de agua en cubiertas son un problema muy generalizado, presente en infinidad de edificios. En unos casos por la falta de mantenimiento y en otros muchos por la deficiente ejecución de obra; la humedad por filtraciones exige reparaciones cuyos riesgos conviene conocer.

¿A quién corresponde la reparación?

En este artículo os contábamos cómo debíamos proceder para averiguar a quién corresponde la reparación. Las terrazas de un edificio son, normalmente, de propiedad comunitaria. Ya sea por tratarse de un patio de luces o por tratarse de la cubrición del penúltimo piso, la responsabilidad suele recaer en la Comunidad de Propietarios. Existen contadas excepciones, como los casos en que un problema de filtraciones de agua se deba a un deficiente estado de mantenimiento, en este caso, aunque el elemento sea de propiedad comunitaria, la responsabilidad recae sobre el vecino que tiene acceso a la terraza desde su vivienda y que no ha llevado al día el mantenimiento de la misma (como por ejemplo en el caso de la siguiente imagen). Otra excepción sería el caso en que la terraza pertenezca exclusivamente a uno de los vecinos, no sólo en cuanto a su disfrute, sino también en cuanto a registro.

¿Cómo afrontar la reparación de una cubierta?

Es conveniente que la impermeabilización de la cubierta de un edificio la lleve a cabo una empresa especializada en la materia. En detrimento de los autónomos o profesionales individuales, la empresa experta podrá acompañar su oferta de una mayor garantía de éxito, que siempre debemos exigir.

La garantía

Mucho ojo con este punto, entramos en terreno pantanoso. Aunque parezca una obviedad, es muy importante fijar claramente la cobertura de la garantía. El primer punto que las empresas fijan es tal vez el menos importante: el plazo de garantía. Seguramente al leer esto te haya chocado un poco, pero en realidad, si la garantía no cubre lo que nos interesa, de nada nos servirá que tenga una larga duración. Un trabajo bien hecho con materiales de calidad no debería requerir una garantía, puesto que no será necesario hacer uso de ella, la garantía es un reclamo publicitario para conseguir nuestra firma y ¿quién necesita un buen reclamo para conseguirla? ¿las empresas que saben lo que hacen o las empresas que sin ella no conseguirían la obra?

Muchas empresas camuflan la garantía de un modo que el cliente nunca sospecharía. Lo que nosotros estamos buscando como clientes es una garantía específica del tipo «se garantiza la ausencia de humedades por filtración de agua desde el exterior durante X años». En cambio, muchas empresas tergiversan la redacción de sus garantías, con frases del estilo:

• «Garantía del fabricante sobre el producto durante X años»

Es decir, el fabricante (que no el aplicador) nos dice que el producto es útil y apto para el uso al que está destinado (impermeabilizar), pero si el día de mañana volvemos a tener el problema de filtraciones ya nos podemos imaginar la respuesta del aplicador: «¡qué raro, es la primera vez que me pasa, no lo entiendo porque el producto es el mejor para este tipo de trabajos…!» En definitiva, que nos quedamos como estamos porque la garantía no cubre lo que en un principio pensamos, sólo nos dice que el producto ha sido fabricado pensando en ese uso (¡sólo faltaría!).

• «Se garantiza la pintura y su correcta aplicación por un período de X años»

Mucho ojo cuando una empresa habla de su producto como «pintura». Las pinturas, por definición, tienen como finalidad pintar (una función estética y decorativa), no impermeabilizar (una función práctica, evitar la entrada de agua). Es algo sintomático que un impermeabilizador llame a su producto «pintura». En este caso, lo que la redacción de la garantía nos está diciendo es que la pintura es apta para este uso y que el aplicador se responsabiliza de aplicarla correctamente (como pintura que es), pero no dice nada de que entre o deje de entrar el agua. Si el día de mañana volvemos a tener un problema de filtraciones, el aplicador siempre podrá decirnos que la pintura era buena y está correctamente aplicada (no se desprende y es estéticamente aceptable), pero ¿dónde queda la garantía de ausencia de filtraciones que pensábamos que estábamos contratando?

• «La empresa ofertante tiene suscrita una póliza de responsabilidad con una aseguradora externa sobre el sistema a emplear»

Esto suena incluso mejor, nos incita a pensar que si algo sale mal habrá un tercero que cubra las responsabilidades. En este caso, el problema lo tenemos en que no vamos a poder comprobar la veracidad de esta póliza. Si contactamos con la aseguradora y preguntamos si realmente tienen suscrita esta póliza con la empresa que nos oferta, escudándose en la política de protección de datos no están autorizados para revelarnos esa información. Es decir, que podría no ser cierta. Podría ser simplemente una herramienta para la venta. Y, en última instancia, procedamos con la misma minuciosidad que hemos hecho hasta ahora, ¿qué dice realmente el contrato con la aseguradora? ¿la responsabilidad del sistema a emplear habla de su eficacia frente a filtraciones de agua? ¿está expresamente recogida por escrito la garantía que queremos exigirle al contratista?

Lo que acabamos de leer puede parecer una exageración, puede parecer muy enrevesado, pero invitamos al lector a contrastarlo con el primer presupuesto que se le presente y sacar sus propias conclusiones, seguro que no andamos muy desencaminados…

En definitiva, sabemos lo que queremos que recoja la garantía y rara vez lo encontraremos específicamente señalado en una oferta. Ahora bien, obviamente tenemos la posibilidad de pedirle al ofertante que modifique su oferta y adapte la redacción de la garantía de forma que no haya malinterpretaciones posibles. Si realmente se van a responsabilizar de su trabajo, no deberían de poner ninguna pega ¿no?

En nuestro siguiente artículo continuaremos describiendo cómo debe proceder una Comunidad de Propietarios a la hora de afrontar una reparación en común, ahondaremos en la importancia de supervisar los trabajos y en las consideraciones técnicas a tener en cuenta. Si este artículo te ha resultado útil, recuerda que la semana que viene publicaremos su continuación.